문대통령의 공약이었던 임대차 3법이 빠르게 진행되고 있다.
이 속도라면, 바로 8월부터 시행도 가능해 보인다.
임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권으로 구성된다.
1. 계약갱신청구권
한국의 전세제도는 기본적으로 2년 계약을 원칙으로 한다.
그런데, 이제부터는 임차인이 갱신을 원하는 경우 무조건 2년을 더 연장해줘야 한다.
계약서로 별도로 특약 조건을 넣어도 효과 없다.
다만, 집주인이 실거주를 하는 경우는 계약 갱신 거절이 가능하다.
법안에서는, 본인뿐 아니라 집계 비속, 존속의 직접 거주 목적까지도 그 범위를 넓히고 있다.
다만, 집주인이 실거주 목적이 없으면서 실거주하겠다고 해놓고 전 세입자를 내보내는 경우에는
전 세입자가 집주인을 상대로 징벌적 손해배상이 가능하도록 법을 개정한다고 한다.
징벌적 손해배상 내용은 임차인이 부담한 이주비 및 2년간 임대료 증가분 합계의 3배 정도로 의견이 모아지고 있다고 한다.
2. 전월세 상한제
앞으로 임대인은 임차인에 대하여 종전 임대료의 5%까지만 증액을 할 수 있다.
전세에서 월세, 월세에서 전세까지 변환하는 것까지 아직까지는 제한하지 않은 것으로 보인다.
5% 증액 계산은 "렌트홈"이란 사이트의 오른쪽 초록색 버튼 임대료 인상률 계산을 이용하면 쉽게 할 수 있다.
같은 임차인에 대하여 5% 인상 제한이 적용되는 것은 논란의 여지가 없는 것 같다.
다만, 임차인이 바뀌는 경우까지 5% 증액 제한이 적용되는지는 이슈가 있다.
현재 발의된 법안으로는 임차인이 바뀌는 경우까지 증액 제한이 적용되어 있지는 않다.
그렇다면 임대인 입장에서는 4년만 버티다가 세입자 내보내고
새로운 세입자를 들일 때 임대료를 시세대로 놓을 수가 있게 된다.
이게 맞다고 본다.
새 세입자를 들일 때까지 임대료 증액 제한을 두게 되면 임대인의 재산권 침해가 너무 크다.
요즘같이 로또 청약이 많은 상황에서
무주택자는 그 로또 청약을 누릴 수 있는 상황이고 그래서 전세를 택하는 것인데
왜 유주택자라는 이유 하나로
그들의 디딤돌이 되어줘야 하는가?
유주택자 중 물론 다주택자나 부자들도 많겠지만
정말 평생 일해서 모은 재산으로 1 내지 2 주택자가 된 사람들이 대부분인데
보유하고 있는 재산권에 대해서 제대로 행사하지도 못한다는 것은 오히려 이것은 역차별이다.
